从降首付降契税到房贷收紧、从“去库存”到限购重启调控升级、从量价齐升到成交量“腰斩”房价下跌、从抢房热情高涨到驻足观望、限价之下的土拍……2016苏州楼市可谓风云变幻,2017年,又将走向何方。
A
关键词:成交苏州卖出住宅近14万套
2016年10月之前,苏州楼市整体环境宽松。从2014年开始,苏州限购松绑,经历2015年一整年的酝酿,2016年苏州本地购房者和外地购房者涌入楼市的积极性高涨。政策层面上,2015年以来的多次降息降准,5年期房贷利率已低至4.9%,据金融机构统计数据显示,2016年苏州平均房贷利率在4.41%左右;首套房首付20%;积分入学制都是促进成交非常有力的因素。与此同时,不得不提的是楼市的上游——土地市场也是比较火热,2016年苏州出让土地122宗共计收入超1446亿元。
不过,2016年的楼市一房难求的局面到了10月戛然而止。10月4日起,苏州出台楼市的限购政策加码:外地户口购买苏州房源需提供1年社保证明且只能买1套,本地户口也只能买2套;贷款方面,首次首付比例上调至30%,有1套住房无贷款记录或已结清,首付50%;尚未结清首套房贷者购买2套,首付比例80%!受到利好与利空政策先后影响,2016年苏州楼市商品房成交量前段上扬,后半段锐减,住宅成交波动大。
据房天下数据监控中心统计数据显示,2016年1-12月,苏州市区(不含吴江)住宅类商品房成交67549套,同比减少31363套,下跌31.71%。苏州二手房住宅成交套数达71526套(不含吴江),住宅成交同比涨幅为4.77%。
B
关键词:房价二手房均价较为平稳
2015年下半年以来,来自全国各地的投资客涌进苏州楼市。这一情况在2016年一季度也得以沿袭。在新房方面,1月,苏州住宅成交10562套,2月4866套,3月9652套,一季度各月都几乎是2015年同期的2倍。金三”之后,增速“过高的楼市开始出现下挫苗头。2016年4-7月,苏州住宅成交同比都是比较惨淡的,成交套数持续下跌。这一情况在8月份有所改变,8月住宅成交8180套,同比呈现了正增长。9月,吴江、市区双双土拍,9月住宅成交套数火速上涨,9月29日、9月30日两天,成交套数都在1000套以上。在调控政策影响下,苏州楼市回归理性,刚需和首次改善置业者赢得理性购房空间。10-12月,苏州成交套数从断崖式下跌,进入到月均成交6000套以内的平稳模式。
回顾2016年的苏州房价,需要一点勇气。1月,住宅成交均价14614元/㎡,那时候很多小伙伴已经感慨房价很高。风风火火开场之后,房价一路飙升,在8月之前从未下挫。2016年8月,传统成交淡季,房价略有松动,以价换量暗中进行;进入“金九”,房源集中入市,叠加土拍效应,成交套数猛增至全年高位。尽管有不少改善房源撑场,但仍然敌不过数量庞大的刚需平衡,住宅成交均价依然在低位。限购新政之后,10月、11月住宅成交套数锐减,受此前推出的改善型房源陆续网签影响,房价又恢复到20000元/㎡以上。纵观整年,苏州房价上涨6967元/㎡。好在政府对房价已有明文规定:同批次房源应当一次全部公示销售价格,实际销售价格不得高于申报价格,申报价格3个月内不宜调高,6个月内调高幅度不宜超过6%,12个月内不宜超过12%,四季度以来各大售楼处甚至将房源备案价格在售楼处公示,实现“明码标价”规范卖房。房价上涨过快的势头有望在2017年得到进一步控制。
同时,去年3月,市区二手房均价突破2万元/m后,价格一直处于2万元/m 以上,12月均价最高,为22128元/m。从总体来看,苏州二手房均价较为平稳。
C
关键词:户型改善需求释放“洪荒之力”
据房天下数据监控中心统计,2016年苏州住宅成交面积改变了以往刚需独大的局面,改善需求释放的“洪荒之力”,并不亚于购房需求基数较大的刚需群体的购买力之和。具体来看,90㎡以下(含90㎡)这类小户型,适合过渡的青年购房者、养老自住,也有部分投资客户看中小面积低总价的优势从而入手,这个面积段成交套数占比24%,并不算太高。90-100㎡(含100㎡)面积段以及100-120㎡(含120㎡)是刚需偏改善以及改善中偏小的面积,一般来说收入稳定且相对较高的工薪族、新中产阶层会选择这个面积段。整体来看,100㎡以下房源投资成分较100-120㎡段略高。120-144㎡(含144㎡)属于改善面积段,占比约26.87%。随着一些成熟地段楼盘的入市,以及土地成本整体上升,部分房企更倾向于附加值较高的改善型住宅,精装修、大平层依然是持续关键词,2016年,这个面积段房源新产品亮点频出,除了更人性化的大3房、4房,很多楼盘的叠加别墅纷纷登场,颇受市场欢迎。购房群体多为换房需求,二胎政策全面放开,对这个面积段房源成交促进力度较大。144-200㎡房源妥妥的改善型,大平层或者小别墅都很受欢迎。200㎡以上的别墅今年成交也比较好。
在二手房方面,购房者对户型、面积、价格的关注度变动不大。在各种户型的需求上,刚需的3居、2居依旧是购房者关注的热点,占比分别为41.04%和30.37%;在价格方面,85-120万的关注度较大,占比为21.26%;在面积方面,75-90m占比为38.04%,依旧是购房者关注的热点。
D
关键词:区域吴中、工业园区双双“霸屏”
新房方面,吴中区楼盘众多,多年来都是楼市成交担当。2016年,吴中区住宅成交22714套,再一次成为区域成交老大。区域内尹山湖、独墅湖新双湖板块晋级楼市新贵,向改善转身;甪直成为吴中新的成交明星区域,苏州湾也在2016年大放异彩。高新区狮山、科技城、浒通板块三足鼎立,改善、刚需分化明显又齐头并进,共同促进高新区实现17260套的年度成交,位列各区第二。相城区在2016年度仍然以活力岛、高铁新城为主力成交板块。随着城建的推进,一些此前较边缘板块如黄埭、漕湖、平望等地楼盘去化也较为火热,这主要是价格相对较低的原因促成。姑苏区、园区库存较少,去化量自然也较低,两个区域都没有楼盘挤进全市成交套数前十,这两个区域内2016年推出的新品多为高端项目。吴江商品住宅共成交12242套,成交主要集中在与吴中交界的板块以及苏州湾板块等。
二手房方面,工业园区排在首位,其关注度占比为32.10%,吴中区位居第二,占比为18.59%,姑苏区和高新区也相继达到了17.97%和13.28%,相城区和吴江区占比较小,分别为9.83%和6.28%。
E
关键词:展望2017年有11.5万套住宅入市
2017苏州楼市走向如何?房天下数据监控中心调研结果显示:44.21%网友看涨楼市,不过速度会放缓,仅有6.61%的网友认为2017年房价会大幅上涨。55.37%的购房者买房预算在200万元以下,学区、轨交房是优先选择。
截至去年12月7日,2017年苏州全市商品房(包括吴江地区)普通住宅、别墅、商业共计约168个项目预计约83200套(包括纯新盘和老盘推新项目)房源入市,加上目前市场存量138685套,其中住宅房源存量96164套,商业房源存量42521套,2017年共计约221885套房源入市,而其中住宅约114721套,商业项目房源107164套。
业内分析人士认为,受调控政策影响,短期内苏州房价不会过快增长,房价平稳将是主旋律。
2017年的苏州楼市到底将走向何方,让我们拭目以待!