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土地所有权陡生变数 中信国安府如期交房仍无定论

字号: 2017-07-14 10:40 来源:腾讯房产 我要评论()

核心提示: 日前,北京市住建委官网披露了389个在途项目清单,包括拿地未开工项目和开工未入市项目两种。以此来督促这些项目加快开发进度,尽早入市。其中,西城区庄胜二期A-G地块危改项目赫

 日前,北京市住建委官网披露了389个在途项目清单,包括拿地未开工项目和开工未入市项目两种。以此来督促这些项目加快开发进度,尽早入市。其中,西城区庄胜二期A-G地块危改项目赫然在列。这一地块正是近期庄胜、信达官司中,所涉及的地块。早年间这一地块因拆迁问题曾数十年搁置,如今项目仅仅开盘一期,根据法院最新判决,地块将由现开发商返还给庄胜。如此一来,若想实现住建委要求的尽早入市,恐怕遥遥无期。

与此同时,由此发酵的后续影响,包括项目一期业主入住、总包商和分包商的履约问题,在近三个月中,开始逐渐暴露。

前情回顾

黄金地块连遭两次倒手

1992年,庄胜集团与当时的北京市宣武区城市综合开发公司合资设立北京庄胜房地产开发有限公司,进行西城区庄胜二期A-G地块危改项目的开发建设。命运多舛,这块地在此后却经历了两次倒手。

在拿地后的20年中,庄胜项目仅仅开发了一期,包括庄胜崇光百货及写字楼,该项目二期的拆迁进度极为缓慢。

第一次倒手发生在2009年,因庄胜公司欠下巨额债务无法偿还,大型金融央企信达投资有限公司承接庄胜百货、庄胜地产及担保7家公司共计3.03亿元人民币和1.98亿美元债务。庄胜公司将庄胜二期A-G7地块的土地出让合同作价32.59亿元(后减至27.31亿元)抵偿给信达置业,信达投资替庄胜偿还相关债务,庄胜可在信达置业增资入股20%。

此后两年多,由于拆迁难度极大,信达投资也未能使庄胜二期的开发取得突破性进展。2012年11月,中信国安从金交所以13.6亿元价格获得信达置业股权,并承接了信达置业23.19亿元债务,合计代价为36.79亿元,从而取得庄胜二期7个地块土地出让合同的受让权。完成了该地块的第二次倒手。

两次判决结果大反转

2017年3月24日,最高人民法院作出判决,要求信达置业向庄胜返还庄胜二期A、C、D、E、F、G地块权益,并移交项目资料。该判决提及的地块就是位于北京二环宣武门的中信国安府项目,其中B地块作为项目一期早在2014年就已开发并对外销售。

这份判决书背后,是信达投资与港资房企庄胜公司历时近5年的纠纷。

2009年到2013年期间,北京房价经历了一波巨大涨幅,庄胜二期7个地块发生了巨额增值。随着北京房价的飙升,业内人士判断,这些地块的价格已经从中信国安接手时的近40亿元,飙涨至300多亿元。

2013年5月27日,庄胜公司第一次将信达投资和中信国安推上北京高院被告席,要求法院撤销关于信达置业股权转让协议,双方矛盾全面爆发。不过第一次对簿公堂,以庄胜公司撤诉而结束。2013年12月,庄胜公司再次将信达投资、信达置业和信达北京公司起诉至北京市高院。2014年12月18日,北京高院判决庄胜公司败诉,驳回其全部诉讼请求。

而在此两年之后,案件则有了180度翻转,产生了与此前截然相反的判决结果。由于庄胜公司随后又上诉至最高人民法院,2017年3月24日,最高人民法院作出了文头所述的判决。

项目现状

33户业主问“房子在哪”

按原定计划,中信国安府一期将于今年年底收房,然而没想到的是,法院的一纸判决书让143户业主们心里没了底。

庄胜二期的B地块就是中信国安府一期,根据最高人民法院判决,信达置业需向庄胜公司返还除B地块以外的其他地块。自2014年销售以来,目前项目一期已经售罄。

由于这A-G这7个地块是整体规划,除了B地块之外的其他地块若返还给庄胜,B地块应有的绿地、会所、景观、商业、车位等各项配套设施和物业服务都无法实现,同时,由于项目出入口、车库、人防也为整体规划,项目割裂后会造成人防指标不达标等实际问题,从而造成无法验收入住。

“原定今年底入住,这样一来真不知道拖到什么时候。”中信国安府项目一期一位业主表示,“更麻烦的问题还在于,当初买这个房子,原因之一就是想让孩子上小区所对应的实验一小。现在眼看孩子到了入学年龄,上这所学校的计划看来是泡汤了。”

与这位业主的遭遇不同,143户业主中,有33户业主所面临的问题更为棘手。据介绍,一期B地块原计划建15层,并按此计划完成了房屋预售。但预售结束后,由于北京市对整体高度的政策调整,导致项目限高从15层调整为12层。为了保障业主权益,维护社会稳定,中信国安向业主承诺,购买一期13层至15层的33户业主,将按照原价格在二期优先选房。

“如果判决强制执行了,这个项目很可能会无限期拖延,我们这33户业主的房子在哪?什么时候才能见到房子啊?”33户业主之一的王先生说。33户业主的房子很可能因以上案件而长时间无下落。

或将面临一连串诉讼

不容忽视的事实是,中信国安府已在信达置业名下开发运作7年。

据了解,该项目地处城市核心区域,当时的A-G地块上不仅仍有近400户居民、6家企业尚未完成搬迁安置,待拆居民生活环境脏乱不堪,私搭乱建情况普遍,危房坍塌情况时有发生,市政条件落后,用电、火灾等安全隐患丛生。

中信国安相关负责人表示,中信国安为了A-G地块投入了大量人力物力财力,推进拆迁工作和区域环境改善工作,终于2017年1月完成了剩余近400户居民,6家企业的拆迁工作,并于2017年3月22日取得了土地证,前后投资约200亿元。

中信国安认为,为此付出巨大的代价,眼看就要收获的时候,却被别人一把抢走。这些年来,北京房地产市场发展迅猛,这7个地块与2009年庄胜公司转让给信达置业的项目权益有着天壤之别,已有数倍增值。此时易主,其间资产损失又将产生新的问题。

此外,项目总包商与各分包商、供货商之前签订的几百份合同若不能执行,也会引起一连串的诉讼。据悉,中信国安府的总包单位中建二局,因项目建设了众多配套设施,房屋采用精装修交房,所需的建设配套产品种类多、金额大,众多产品都需要特别研发,因此总包单位中建二局与众多分包单位、供货单位签订了一系列多达几百份合同。

案结事未了,可能带来开发商、总包单位、分包单位、设计单位、供货商、材料商之间的大量继发诉讼和无尽纷争。

业内声音

引发法律界争议

沸沸扬扬的庄胜信达案件,也引发了法律界人士的关注和争议。

中国政法大学法律应用研究中心副主任于云斌认为,该案从本质上讲,是庄胜公司当初深陷债务泥潭、濒临破产,信达作为最大债权人接受其以物抵债,受让庄胜二期A-G地块开发权、实施债务重组并给予巨额债务豁免,由此庄胜公司实现了盘活资产、走出困境的主要目的,同时还获得一定的浮动收益(即项目公司20%股权)。庄胜公司在翻身且权益得到充分保障的情况下,不满足于既有权益,抓住双方履约过程中的一个细节性争议,企图推翻当初与信达达成的以物抵债、债务重组交易,进而获取项目的全部巨额增值。

记者了解到,目前信达投资已向最高人民法院提出再审申请,目前已被受理。

责任编辑:苏樱