□苏报记者 董捷
2017年已经过去，苏州楼市在调控政策、房贷收紧、购房资格受限等刺激下，变得更为谨慎和理性，量价逐渐趋稳。回顾整个2017年，苏州全市商品房住宅成交79641套，相比2016年的105470套减少24.5%;全市商品房住宅总成交面积为8663031.35㎡，暂时告别了以往持续高速增长的房价和不理性成交量。
上半年：1月2月触底，3月6月成交量领先
去年上半年，苏州新建商品房各月成交状况“冷热不均”：1月、2月成交低迷，成交套数为全年最低;二季度迅猛回升，成交大月分别在3月和6月。从安居客统计数据来看，去年上半年苏州商品房住宅成交38560套，套均成交面积在107.73-118.1㎡之间，成交均价16799.8-19399.1元/㎡。其中，1月、2月成交量分别为4002套和3888套，相对于3月的8478套和6月的9423套，腰斩一半还多。4月的成交量为6807套，5月为5962套。
这种“冷热不均”的状况一方面是因为楼市有传统的销售淡、旺季;另一方面也与调控政策的变化息息相关。3月和4月是楼市传统“金三银四”销售旺季，成交量与年初的1月和2月相比，自然有所回升。6月成交量超越“金三银四”，居上半年月度最高。但从房价走势来看，6月的成交均价却低于3月和4月。
此外，从去年4月起，苏州各大主流银行上调“首次贷”“首套贷”利率至“九五折”。到6月下旬，全市各大银行均出台相关贷款细则，针对办理接力贷、小面积房屋、逾期还款、二套房等贷款客户都做了详细限制，中国、交通、农业、民生等银行也宣布首套房贷利率回归基准。房贷政策收紧的影响逐渐显现出来，预见到资金压力可能会增大，开发商也在价格上做出让步，希望“以价换量”，通过各种策略性降价弥补房贷利率对市场成交量的影响。
下半年：“金九银十”成色不足，年底未现“翘尾”行情
进入去年下半年，苏州楼市延续了限购、限贷等政策的影响，整体市场表现得更为理性。根据安居客数据，去年下半年苏州商品房住宅成交41081套，套均成交面积在105.88-112.54㎡之间，成交均价17931.5-19319.9元/㎡。其中，成交量最低的月份为8月，共计5903套，为去年下半年最低;成交量最高的是12月，为7910套。其余各月变化不大。
以“稳”字当头的下半年，苏州楼市首先就遭遇了成色不足的“金九银十”。据统计，2017年第40周(10.2-10.8)，苏州楼市商品房成交(含吴江)共计182套，成交面积14740.04平方米，环比第39周减少2695套，环比跌幅93.67%。而按照苏州市住建局官方网签数据，在去年10月1日-10月8日八天的长假里，苏州楼市的商品住宅共成交了156套;其中，有87套为10月1日当天成交，这个数据甚至不及往日的单日成交量。
从成交均价来看，去年9月苏城新建商品房的成交均价创下了下半年的最低，为17931.5元/㎡，而最高点则出现在了去年8月，为19319.9元/㎡。而12月一向被业内认为是开发商冲击年度销售目标的关键时期，但对比数据可以发现，去年12月的7910套显然落后于去年3月的8478套和6月的9423套，其成交价格与去年3月基本持平，为18732.5元/㎡。
这样的成交数据，体现出了调控政策的威力。尽管去年下半年苏州频频出让土地，下降的成交量也没有影响开发商的拿地热情。从2016年“930新政”到现在一年多的时间内，各地的调控新政超过200轮，这些政策基本上给房地产市场奠定了回归居住属性的信号。因此，在全面政策调控影响下，苏州楼市整体难以有旺季的突破，年底也未现大规模“翘尾”行情。
各板块：“双吴”区域持续领跑，改善需求正在释放
这两年，随着苏州进入大城时代，城市发展的焦点从过去围绕金鸡湖、独墅湖逐渐向外扩散，人们置业安家的选择也逐渐从园区转向了其他区域。城南板块的吴中区和吴江区乘势崛起，成为苏州楼市逆势而上的热门区域。从各区域去年的成交详情可以发现，
吴中区吴江区持续领跑，相城紧跟其后;姑苏区和相城区主力户型80-100㎡左右主要以刚需为主，吴江区、吴中区面积区间110-115㎡以改善需求为主，园区和高新区凭借120-140㎡大户型备受关注，以高端物业成交为主。
吴江撤市设区以来，城市发展向南的格局更加明朗，轨交4号线、有轨电车、城市交通干线等基础设施往南延伸的速度会更加快，吴江与主城的对接更加主动，而吴中区一跃成为区域“中心”，提前发挥出作用。再加上太湖新城“大跨步式”规划以及配套的逐渐成熟，众房企纷纷看到了希望，“双吴”地块价值也一路飙升。目前，吴中太湖新城已吸引了保利、万科、九龙仓等多家品牌房地产开发企业落子，而吴江区在拥有新湖明珠城、海亮长桥府、格林悦城、奥林清华御园等众多老牌楼盘的同时，也吸引了绿地、新城、华润、蓝光等房企进驻。
此外，相对于其他板块，“双吴”区域，尤其是吴江区的价格优势明显，再加上逐渐完善的商业配套和交通区位优势，对众多购房者产生了巨大的吸引力。去年，吴江区成交24995套，成交面积为2830534.83㎡，套均成交面积为113.21㎡，成交均价为14883.18元/㎡;吴中区成交18752套，成交面积为2094854.4㎡，套均成交面积为111.13㎡，成交均价为18389.7元/㎡。
紧排其后的相城区成交14929套，成交面积为1525196.56㎡，套均成交面积为102.12㎡，成交均价为17004.1元/㎡。苏州高新区成交9775套，成交面积为1185751.62㎡，套均成交面积为121.73㎡，成交均价为20421.28元/㎡。姑苏区成交4459套，成交面积为367522.77㎡，套均成交面积为84.48㎡，成交均价为24346.03元/㎡;园区成交4784套，成交面积为659171.14㎡，套均成交面积为140.35㎡，成交均价为31286.08元/㎡。
